为什么高额贷款承诺并非房屋贷款的终点

当你已经支付了预订费或签署了买卖协议后，听到银行家说“你的承诺金额太高”时，那种感觉就像脚下的地面瞬间消失了。对许多马来西亚人来说，这句话听起来就像是“你永远也拿不到房贷了”。那种压力、困惑以及害怕损失已支付款项的恐惧感是真实存在的。.

我们想事先说明：贷款被拒确实令人沮丧。但这并非世界末日。在Redefined Mortgage，我们的客户在经过妥善的规划和重组后，贷款获批率约为90%。这并不意味着100%的获批率，但确实意味着，如果您采取正确的步骤，就有很大的机会获得批准。.

简单来说，高负债意味着你收入的大部分都用于偿还贷款和分期付款。这包括汽车贷款、个人贷款、高等教育贷款计划 (PTPTN)、信用卡、ASB 银行贷款，甚至包括先买后付的计划。从账面上看，你似乎几乎没有余钱来支付房贷了。.

我们想向您保证，高额贷款额度只是一个警示信号，而非永久标签。通过合理的重组、完善的资料准备以及更明智的银行选择，许多最初被拒的购房者最终都能获得贷款批准。在Redefined Mortgage，我们专注于此类细致的规划和银行匹配，而非投机取巧，因此建立了良好的贷款审批记录。.

本文将解释“高承诺”的真正含义，不同银行为何对您的评价不同，以及您在再次申请前可以采取哪些措施来提升自身竞争力。我们的目标很简单：将“被拒”的经历转化为宝贵的经验，助您下次“贷款获批”。.

银行所谓的“高承诺”究竟是什么意思？

当银行家说你的还款压力很大时，他们通常指的是你的债务偿还比率（DSR）。DSR 指的是你每月收入中用于偿还贷款的百分比，换句话说，就是你每月收入中有多少已经被“锁定”用于偿还债务。.

例如：

月收入：6000令吉  

现有分期付款：1000令吉汽车贷款 + 600令吉个人贷款 + 400令吉信用卡  

分期付款总额：2000令吉  

您的债务偿付比率 (DSR) 为 2,000 马币除以 6,000 马币，约等于 33%。如果您新增 1,800 马币的房屋贷款分期付款，您的总分期付款额将变为 3,800 马币，您的债务偿付比率 (DSR) 将跃升至约 63%。.

大多数马来西亚银行都希望您的DSR（直接借贷比率）保持在他们内部的舒适范围内。简单来说，许多银行对于普通收入者的DSR在60%到70%之间比较合适，而对于稳定的专业人士或高收入群体，他们可能会允许更高的DSR，具体取决于各家银行的内部规定。每家银行都有自己的内部政策，因此一家银行的“不”并不意味着所有银行都“不”。.

隔夜政策利率和利率如何影响您的债务偿还率

债务偿付能力比率（DSR）也受利率影响。马来西亚国家银行（BNM）调整隔夜政策利率（OPR）时，会影响住房贷款利率和辅助储蓄贷款（ASB）融资利率。.

• 当隔夜政策利率（OPR）上升时，银行通常会提高住房贷款利率。.  
• 利率越高，每月还款额就越高，从而推高您的债务偿还比率 (DSR)。.  
• 当 OPR 稳定或较低时，分期付款额可能会降低，这有助于提高您的 DSR。.

马来西亚国家银行的政策决定旨在平衡通货膨胀和经济增长，但对于借款人来说，这些决定会转化为每月还款额的变化以及银行计算您的还款能力的方式。.

银行不会只看债务偿付能力（DSR），他们还会查看：

• CCRIS记录和还款模式  
• CTOS评分及任何未解决的问题  
• 公积金缴款，特别是对于受薪申请人而言  

收入稳定性，例如固定工资与佣金或营业收入。  

所以，“您的承诺度很高”通常意味着，“根据我们目前的规则和您目前的状况，您的DSR暂时超出了我们的承受范围。”这与“您永远不可能获得任何资格”截然不同。”

为什么马来西亚人会被标记为高忠诚度人群

很多人只有在首次购房贷款被拒后才意识到自己对住房的投入有多大。常见原因包括：

• 现有贷款过多： 汽车贷款、个人贷款、PTPTN贷款、ASB贷款以及多张信用卡欠款都会悄然累积。即使每笔还款额“不大”，加上房屋贷款后，总额也很容易超过限额。.  
• 低收入证明： 自雇人士、零工人员和佣金制收入者通常实际收入高于工资单或银行对账单上显示的金额。如果您的财务凭证无法反映您的真实收入，银行会认为您的债务偿还率（DSR）高于您认为合理的水平。.  
• 期限短或分期付款额高： 选择较短的汽车贷款或个人贷款期限可以降低总利息，但会使每月还款额更高，从而推高您的债务偿还率 (DSR)。.  
• 联合贷款和担保人角色： 如果您是他人贷款的担保人或共同借款人，即使实际由其他人支付，这些分期付款也会计入您的债务偿还率 (DSR)。.  
• 逾期或未付款项： 信用卡或个人贷款的几次逾期付款会让银行更加谨慎，尤其是当你的债务偿还率已经达到他们能够接受的上限时。.

了解哪些情况适用于你，是解决问题的第一步。.

降低纸张使用量的明智方法

你无法改变过去的还款记录，但可以改变未来财务上的还款承诺。以下是许多马来西亚人常用的实用策略：

重组和整合贷款：  

延长汽车贷款或个人贷款的期限可以降低每月还款额，从而提高您的债务偿还率（DSR），即使这意味着您需要支付更长时间的利息。有时，将多笔小额个人贷款合并为一笔每月还款额较低的贷款也有帮助。.

清理短期债务：  

如果您能够全额偿还小额个人贷款，那么在申请住房贷款之前这样做或许是值得的。此外，将您的信用卡使用率降低到额度的30%以下，并在申请住房贷款前几个月还清逾期款项，也有助于改善银行对您风险等级的评估。.

为您的现有房产进行再融资：  

如果您已经拥有房产，通过再融资延长贷款期限或获得更优惠的利率可以降低每月还款额。您必须考虑评估费、律师费和杂费等成本，并将其与每月节省的金额和您的长期计划进行比较。.

选择合适的贷款结构：  

选择 MRTA 还是 MLTA、以个人名义还是联名持有，以及如何使用配偶的收入，都会影响您的整体还款额。有时，将一处房产登记在配偶一方名下，另一处房产登记在配偶另一方名下，可以更有效地分摊债务偿还义务。.

与抵押贷款专家合作会很有帮助，因为我们可以使用实际的银行公式模拟不同的重组方案。这样，您就无需猜测哪种方案能最大程度地改善您的债务偿付比率 (DSR)。.

选择合适的银行策略

即使拥有相同的DSR（债务风险评估报告），不同的银行也会给出不同的答案。不同的银行风险承受能力不同，偏好的客户群体也不同。.

有些人更喜欢：

• 稳定的专业人士拥有更高的DSR。  
• 长期服务的政府公务员  
• 自雇人士需提供详尽、清晰的证明文件  

收入类型很重要。对于领固定工资的员工来说，清晰的工资单、公积金缴款记录和稳定的银行信用记录都很有帮助。对于佣金收入者或中小企业主，银行通常希望看到：

• 至少几个月的银行对账单显示稳定的资金流入。  
• 税务表格，例如B表或BE表。  
• 经审计的账目或管理账目（如适用）  

特殊方案和房产类型也会影响审批。符合条件的购房者可享受的华文贷款方案、LACA房产或土著保留地可能需要略微不同的文件或内部审核。二手房与期房、低价房与高端房、租赁产权与永久产权等因素都会影响银行的估值和贷款意愿。.

在利率环境不断变化的情况下，了解每家银行当前债务偿付率 (DSR) 规则、房产政策和内部偏好的抵押贷款专家可以帮助您将申请提交到最有可能一次获得批准的地方。.

将高度投入转化为你能掌控的计划

高额债务并非您购房梦的终结，但它清楚地表明您需要制定计划。在Redefined Mortgage，我们与客户合作时，通常首先会全面审核您的CCRIS和CTOS、现有债务以及收入证明文件。然后，在提交任何申请之前，我们会使用与银行相同的计算方法模拟您的债务偿还比率（DSR）。.

接下来，我们会制定切实可行的方案。这些方案可能包括延长贷款期限、偿还部分贷款、合理合并夫妻收入，或者调整企业收入结构，使其符合银行的要求。我们帮助的许多人在至少一次贷款申请被拒后才来寻求帮助，他们担心损失手续费或面临更多失望。.

关键在于：高额贷款额度是可以掌控的。一旦你了解了当前的债务收入比（DSR），尽可能地清理或重组，并与合适的银行策略相匹配，你的贷款审批通过率就能显著提高。我们的内部数据显示，通过合理的规划，我们协助的客户中约有90%最终都能获得贷款批准，而且我们不会做出任何“保证100%审批通过”之类的虚假承诺。.

准备好查看自己的数据了吗？

如果你担心“你的投入太大”，不要等到再次被拒绝才去验证。.  

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