如何在马来西亚获得不良信用记录房屋贷款审批

将不良信用转化为房屋审批计划

房屋贷款被拒令人沮丧。你会感到束手无策、尴尬不已，并且害怕再次尝试，担心银行会再次拒绝。如果你的信用评级信息（CCRIS）或信用评估报告（CTOS）不够完美，你可能会觉得在马来西亚拥有房产的梦想正在一点点破灭。.

事实是：信用不良的人获得房屋贷款审批确实很难，但并非不可能。只要计划周全、时机把握得当，并获得相应的支持，许多有过不良记录的人最终都能获得银行的批准。事实上，根据我们近期的案例，大约有90%的客户在遵循完整计划后最终获得了贷款审批——这并非绝对保证，但足以让人充满希望。.

今天，马来西亚国家银行设定的隔夜政策利率（OPR）维持在近期稳定的区间内（具体数字请查看马来西亚国家银行的最新公告）。稳定的隔夜政策利率意味着房屋贷款利率相对可预测，但银行在风险控制方面仍然保持谨慎。与此同时，政府支持的购房计划为真正购房者保留了一些机会，即使他们的信用报告存在问题。.

我们希望带您了解银行的运作方式，解释在我们当地的贷款体系中“信用不良”的真正含义，以及您可以在未来3到6个月内采取哪些措施来提高您的成功率。我们的目标很简单：将压力和猜测转化为清晰、切实可行的计划。.

为什么当你真正需要银行说“是”的时候，银行却会说“不”？”

银行不会考虑你的感受，他们只看你的财务数据和生活习惯。当你申请房屋贷款时，银行会核查以下信息：

• CCRIS报告，用于查看您在银行的还款记录  
• CTOS报告，查看法律和贸易参考资料  
• 您的收入证明，例如工资单、公积金（EPF）证明、税务表格和银行对账单。  
• 查看您现有的贷款和信用卡，了解每月总还款额  

他们衡量的一个关键指标是债务偿还率（DSR）。简单来说，DSR 是指你每月收入中用于偿还所有债务（包括新房贷款）的百分比。许多马来西亚银行只接受一定范围内的 DSR（例如，通常在 60,70% 左右，具体取决于收入水平和银行政策）。如果你的收入中太多已被贷款和信用卡占用，你的 DSR 就会上升，你的贷款成功率也会下降。.

信用不良导致房屋贷款审批失败的常见原因

• 近期个人贷款、信用卡或PTPTN贷款逾期付款记录  
• 个人贷款或先买后付计划的支出非常高  
• 短时间内新增贷款申请过多  
• 收入与向马来西亚税务局 (LHDN) 或雇员公积金局 (EPF) 申报的收入不符。  

诸如参与AKPK、收到法律传票或有过破产记录等特殊情况会提醒承销商，您的申请需要格外关注。但拒保通常意味着“现在不行”或“不接受这种方式”，而不是“以后永远不行”。时机和结构都起着至关重要的作用。.

马来西亚体系中“信用不良”的真正含义是什么？

在马来西亚，信用不良不仅仅是一种感觉，它在CCRIS和CTOS中都有明显的体现。.

在CCRIS系统中，如果银行看到以下情况，可能会感到担忧：

• 任何贷款逾期超过一到两个月。  
• 一些金融产品，例如信用卡和个人贷款，经常出现逾期付款的情况。  
• 透支或信用卡额度使用率极高  

关于首席技术官，需要警惕的信号可能包括：

• 显示未付款项的交易记录  
• 与债务相关的法律案件或传票  
• 过去曾开出过跳票支票  
• 多年未付的电信或公用事业债务  

负面信息通常会在一段时间内潜伏下来，但银行真正关注的是近期的还款表现。许多贷款机构希望看到借款人几个月内按时还款且信用良好，才会重新考虑之前出现问题的案例。.

不同的银行关注的重点不同。有些银行对CTOS的法律问题更为严格，而有些银行则对近期逾期付款或过高的债务偿还率（DSR）更为敏感。对于以下情况，情况就更加复杂：

• 收入波动较大的个体经营者或中小企业主  
• 拥有无法完全证明的现金收入的人  
• 首次购房者，同时还背负着未偿还的小额账单  
• 现有业主试图进行债务再融资或整合  

单凭数字无法全面反映您的情况。一位优秀的贷款专家会帮助您“理清”思路，解释过往问题，准备必要的文件，并为您匹配合适的银行。.

快速提高房屋贷款成功率的明智策略

解决问题并不总是需要很多年。制定一个目标明确、为期3到12个月的计划，通常就能让你从频繁被拒转变为更有可能获得批准。.

快速提升报告质量

• 处理一些小的 CTOS 问题，例如旧的电信或水电费账单。.  
• 清偿小额欠款，使所有设施显示“当前有效”。.  
• 每月按时偿还所有信用卡和贷款的最低还款额。.  

降低您的DSR

• 考虑将高利率的个人贷款和信用卡合并为一个利率较低的贷款。.  
• 如果您已经拥有房产，可以考虑重新贷款，以便减少每月支出。.  
• 申请贷款前，请避免承担新的债务，例如汽车贷款、分期付款购买电子产品或更多个人贷款。.  

提前规划您的房产预算

对于大多数买家来说，您应该做好以下准备：

• 房产首付约为10%。.  
• 买卖协议 (SPA) 和贷款协议的法律费用，是指您支付给律师准备和处理这些文件的费用。.  
• 买卖协议和贷款的印花税，是政府对这些文件征收的税款。.  
• 支出，较小的自付费用，如土地局查询费、登记费以及律师代表您支付的其他第三方费用。.  
• 估价费，即聘请专业估价师向银行确认房产市场价值的费用。.  
• MRTA 或 MLTA 保险，MRTA 是一种抵押贷款递减定期保险，保额会随着时间的推移而减少，而 MLTA 是一种保额恒定的定期保险计划，保额（通常还有现金价值）会保持相对稳定。.  

充分利用马来西亚的政策和房产法规。

• SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan，房屋贷款担保计划）是一项政府担保计划，可以帮助收入证明有限或非正式的首次购房者，只要个人资料的其他部分合理即可。.  
• 如果您是土著买家，那么房产的土著地段地位就很重要，土著地段是为土著买家保留的房产，一些银行可能对土著地段有特定的政策或估值。.  
• LACA 单元（贷款协议兼转让）通常是拍卖房产或在建房产，尚未获得个人产权；银行对它们的处理方式与二手房产不同，因此并非所有银行都会以相同的方式放贷。.  

改善不良信用记录并非一朝一夕之功，而是需要持之以恒的努力。几个月按时足额还款，并合理安排还款计划，就能带来远超你想象的改变。.

当您需要专家来重建您的案件时

有时情况会很复杂：多次逾期付款、收入来源多样、债务偿还率高，甚至可能还有过去的法律纠纷。这时，抵押贷款专家就能帮上大忙。.

我们通常的做法是：

• 对 CCRIS、CTOS、收入证明和所有现有设施进行全面诊断。.  
• 诚实地反馈真正的问题所在：DSR、逾期付款、法律警告或文件不完善。.  
• 明确的顺序：先偿还哪些贷款或信用卡，是否进行再融资，以及何时暂停申请新的贷款或信用卡。.  

我们还会进行所谓的“银行匹配”。并非每家银行都会以相同的方式处理您的个人资料。不同的银行有不同的：

• DSR 限额和收入计算方法。.  
• 关于如何处理佣金、加班费或津贴的规定。.  
• 对个体经营者或中小企业主的舒适度。.  
• 对 LACA 拍卖单位或土著土地等房产类型的看法。.  

通过将您的个人资料与正确的银行规则进行匹配，我们提高了您的申请符合信贷团队要求的几率。.

我们专注于提交准备充分、条理清晰的申请材料。我们约90%的获批率源于这种精心的规划，而非捷径或100%的成功承诺。虽然没有“100%保证获批”的说法，但确实存在一种清晰有效的方法，可以使您的申请材料更符合银行的要求。.

制定计划、设定合理的时间表，并有人解释每个步骤，就能减轻很多压力，帮助你避免代价高昂的错误。.

迈出自信的下一步，回家吧！

信用不佳并非实现置业梦想的绊脚石。只要制定清晰的策略，把握好时机，并构建合适的方案，在马来西亚，信用不佳也能获得房屋贷款，从“没戏”到“也许很快”，最终“可以”。我们拥有丰富的经验，成功帮助众多被拒案例最终获批，这正是我们90%高成功率的基石——前提是客户必须完整遵循我们的方案。.

Redefined Mortgage 立足本地，深谙当地银行、贷款方案和规则的实际运作方式。我们明白，这不仅仅是数字的问题，而是关乎拥有一个稳定的家，以及一份真正尊重您真实生活而非完美教科书式贷款方案的计划。.

准备好看看你的排名了吗？

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• 申请前，请使用我们的免费房屋贷款及债务偿付能力计算器来检查您的预算和审批几率。.

今天就迈出这小小的一步，你无需独自解决这个问题。.

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